Недвижимость
<<  Рынок загородной недвижимости Недвижимость для ресторанного бизнеса  >>
Бизнес недвижимости
Бизнес недвижимости
Учебный план курса «Бизнес недвижимости»
Учебный план курса «Бизнес недвижимости»
Бизнес недвижимости и правовая база
Бизнес недвижимости и правовая база
Образы недвижимости как поля деятельности для предпринимателя
Образы недвижимости как поля деятельности для предпринимателя
Литература по нормативной правовой базе бизнеса недвижимости
Литература по нормативной правовой базе бизнеса недвижимости
Тема 2: Правовая среда бизнеса недвижимости
Тема 2: Правовая среда бизнеса недвижимости
2.1
2.1
Понятие законодательной и иной нормативной правовой базы
Понятие законодательной и иной нормативной правовой базы
Бизнес недвижимости: что и в каких кодексах и законах смотреть
Бизнес недвижимости: что и в каких кодексах и законах смотреть
Примеры извлечений из каких кодексов и законов мы рассмотрим
Примеры извлечений из каких кодексов и законов мы рассмотрим
Конституция Российской Федерации
Конституция Российской Федерации
Конституция Российской Федерации (II)
Конституция Российской Федерации (II)
Гражданский кодекс РФ: его базовая роль в бизнесе недвижимости (1)
Гражданский кодекс РФ: его базовая роль в бизнесе недвижимости (1)
Гражданский кодекс РФ: роль в иерархии законодательства (2)
Гражданский кодекс РФ: роль в иерархии законодательства (2)
2.2
2.2
Продажа недвижимости – перечень положений в ГК РФ ст
Продажа недвижимости – перечень положений в ГК РФ ст
Возникновение и прекращение прав на земельную и иную недвижимость
Возникновение и прекращение прав на земельную и иную недвижимость
Оборот объектов гражданского права (ст
Оборот объектов гражданского права (ст
Из особенностей купли-продажи земельных участков (извлечения из ГК и
Из особенностей купли-продажи земельных участков (извлечения из ГК и
Аренда недвижимости
Аренда недвижимости
Извлечения из норм арендных отношений
Извлечения из норм арендных отношений
Аренда / Лизинг / Концессия (временное возмездное пользование на
Аренда / Лизинг / Концессия (временное возмездное пользование на
Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 1)
Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 1)
Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 2)
Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 2)
Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 3)
Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 3)
Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 1
Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 1
Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 2
Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 2
Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме
Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме
Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме
Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме
ЗАЙМЫ и КРЕДИТ
ЗАЙМЫ и КРЕДИТ
ЗАЙМЫ и КРЕДИТ
ЗАЙМЫ и КРЕДИТ
Нормативная правовая база: подзаконные и др
Нормативная правовая база: подзаконные и др
Стандарты, нормы, правила - нормативная правовая база в сфере
Стандарты, нормы, правила - нормативная правовая база в сфере
Цели и задачи стандартизации
Цели и задачи стандартизации
Проблемы развития законодательной базы в сфере недвижимости
Проблемы развития законодательной базы в сфере недвижимости
Регулирование оборота земельной и иной недвижимости
Регулирование оборота земельной и иной недвижимости
Методы и механизмы государственного регулирования
Методы и механизмы государственного регулирования
Гражданский кодекс РФ о регулировании оборотоспособности объектов
Гражданский кодекс РФ о регулировании оборотоспособности объектов
Направления государственного регулирования рынка
Направления государственного регулирования рынка
Примеры запретов на оборот недвижимости
Примеры запретов на оборот недвижимости
Примеры ограничений оборота объектов недвижимости
Примеры ограничений оборота объектов недвижимости
(1) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(1) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(2) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(2) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(3) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(3) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(4) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
(4) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
2.4
2.4
Примеры норм гражданского права (1), актуальных для сравнения
Примеры норм гражданского права (1), актуальных для сравнения
Примеры норм гражданского права (2), актуальных для сравнения
Примеры норм гражданского права (2), актуальных для сравнения
Вопросы из области арендных отношений (*)
Вопросы из области арендных отношений (*)
Вопросы из области арендных отношений (**)
Вопросы из области арендных отношений (**)
Вопросы из области публичного права
Вопросы из области публичного права
Налогообложение недвижимости
Налогообложение недвижимости
The international professional recognition What does it mean
The international professional recognition What does it mean
Бизнес недвижимости
Бизнес недвижимости

Презентация на тему: «Бизнес недвижимости». Автор: СОЛОВЬЕВ. Файл: «Бизнес недвижимости.ppt». Размер zip-архива: 1701 КБ.

Бизнес недвижимости

содержание презентации «Бизнес недвижимости.ppt»
СлайдТекст
1 Бизнес недвижимости

Бизнес недвижимости

Соловьев М.М., д.т.н., проф.

2 Учебный план курса «Бизнес недвижимости»

Учебный план курса «Бизнес недвижимости»

Недвижимость: определения, характеристики, классифи-кации; бизнес недвижимости и недвижимость в бизнесе Правовая среда бизнеса: сделки с недвижимостью в закон. базе; гос. регулирование бизнеса недвижимости Экономическая среда бизнеса недвижимости: рынок недвижимости: развитие, секторы, активности, статистики, субъекты, глобализация инвестиции в недвижимость и девелопмент (инвест. фонды и инвестиционные проекты) арендный бизнес сопряженные рынки: бизнес услуг по управлению и видам сделок, риэлторы и оценщики, др. субъекты Риск-доходность; деловая игра «Формирование портфеля недвижимости» Домашнее задание : характеристики и субъекты рынка недвижимости (по секторам рынка; рос. и заруб., межд.),

3 Бизнес недвижимости и правовая база

Бизнес недвижимости и правовая база

Бизнес недвижимости – это приносящая доход деятельность с объектами недвижимости. В бизнесе недвижимости объекты недвижи-мости, операции с ними (сделки, действия и услуги) – основной источник получения прибыли субъектами хозяйствования: предпринимателями, организациями. Какие операции и с какими видами объектов, что и как можно делать с недвижимостью? Ответы – в правовой базе бизнеса недвижимости

4 Образы недвижимости как поля деятельности для предпринимателя

Образы недвижимости как поля деятельности для предпринимателя

Предприниматель

5 Литература по нормативной правовой базе бизнеса недвижимости

Литература по нормативной правовой базе бизнеса недвижимости

6 Тема 2: Правовая среда бизнеса недвижимости

Тема 2: Правовая среда бизнеса недвижимости

2.1. Гражданское право: законодательная и иная нормативная правовая база 2.2. Операции (сделки, услуги, действия) с недвижимостью в законодательной базе РФ 2.3. Регулирование оборота земельной и иной недвижимости 2.4. Сравнительный анализ отечественной и зарубежной законодательной базы

7 2.1

2.1

Гражданское право: недвижимость в гражданском праве

Недвижимость – объект гражданского права. Почему важен акцент на принадлежность недвижимости объектам гражданского права? Для понимания путей ее легитимного вовлечения в гражданский оборот, включения в хозяйственную деятельность. Гражданское право, гражданский (хозяйственный) оборот базируются на совокупности положений и норм законодательной и иной нормативной правовой базы.

8 Понятие законодательной и иной нормативной правовой базы

Понятие законодательной и иной нормативной правовой базы

Законодательство: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, др. кодексы и законы РФ, законы субъектов РФ Иная нормативная правовая база: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, субъектов РФ ведомственные акты, инструкции, рекомендации (министерств и ведомств РФ и регионов), государственные и ведомственные стандарты, нормы и правила, процедуры, стандарты профессиональных сообществ, внутрикорпоративные стандарты. Иерархия документов правовой базы

9 Бизнес недвижимости: что и в каких кодексах и законах смотреть

Бизнес недвижимости: что и в каких кодексах и законах смотреть

Какие действия (сделки, услуги, операции), с какими видами объектов недвижимости, при каких условиях и кому можно производить СОЧЕТАНИЕ признаков поиска в правовой БД: - по видам действий: покупать/продавать, брать/сдавать в аренду, использовать как гарантию возврата кредитов, страховать, обслуживать, управлять, строить и др. - по видам объектов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания (помещения) и сооружения, объекты незавершенного строительства, имущественные комплексы

10 Примеры извлечений из каких кодексов и законов мы рассмотрим

Примеры извлечений из каких кодексов и законов мы рассмотрим

Конституция РФ Гражданский и Земельный кодексы РФ Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Налоговый кодекс и закон о бух. учете Законы РФ об инвестиционной деятельности, ипотеке, займам, кредиту и др. В тематических рамках будут затронуты Арендные отношения (концессия, лизинг, аренда) Девелопмент - градостроительное регулирование Оценочная деятельность (оценка, бух. учет)

11 Конституция Российской Федерации

Конституция Российской Федерации

Ст.8: В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности Ст. 9: Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Ст. 36, а.2: Владение, пользование и распоряжение землей и др. природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

12 Конституция Российской Федерации (II)

Конституция Российской Федерации (II)

Ст. 35, п.2: Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Ст. 35, п.3: Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

13 Гражданский кодекс РФ: его базовая роль в бизнесе недвижимости (1)

Гражданский кодекс РФ: его базовая роль в бизнесе недвижимости (1)

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – системообразующий закон гражданского права, основа для регулирования хозяйственной деятельности, оборотоспособности объектов права (в т.ч. объектов недвижимости и ИК предприятий как недвижимости) ГК РФ формирует правовое пространство бизнеса недвижимости: - объектный состав недвижимости (и ИК предприятия), - положения по регулированию оборотоспособности, - возможные виды действий (сделок) с недвижимостью, - круг прав и обязанностей собственников

14 Гражданский кодекс РФ: роль в иерархии законодательства (2)

Гражданский кодекс РФ: роль в иерархии законодательства (2)

Положения ГК РФ развивают конституционные принципы земельно-имущественных отношений, их регулирования Положения ГК РФ детализируются в законах РФ - по конкретным типам объектов (земельный, лесной, водный и градостроительный кодексы, закон о недрах), а также - по типам сделок, операций, условий использования (законы об ипотеке, лизинге, концессиях, инвестиционной деятельности, приватизации, банкротстве, оценочной деятельности и др.).

15 2.2

2.2

Операции с недвижимостью в законодательстве РФ

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ Состав недвижимости Сделки, операции Виды объектов (ст. 128, 130, 132) Оборотоспособность (ст. 129) Земельные участки Гос. регистрация прав: ст.131 (на недв) Участки недр ст.164 (сделок), ст.551 (перехода прав). Все неразрывно связанное с землей Отдельные виды обязательств - разд.4: (здания и сооружения) Продажа недвижимости, Объекты незавершенного строительства предприятия (ст.549-566) Имущ. комплекс предприятия Аренда зданий, сооружений, Земельные участки предприятий, лизинг (ст.650-670) Здания и сооружения Наем жилого помещения (ст.671-688) Оборудование, инвентарь Имущ. страх., доверит. управление. Продукция и сырье мена, наследование, дарение Права требования и долги Обеспечение исполнения обязательств Права обозначения Залог и ипотека (ст. 334-358) Исключения Приватизация гос. имущества (ст. 217)

16 Продажа недвижимости – перечень положений в ГК РФ ст

Продажа недвижимости – перечень положений в ГК РФ ст

549-558

Договор (и форма договора) продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость. Права на земельный участок и объекты на нем (при продажах того и другого). Определение предмета, цена в договоре продажи. Передача недвижимости и последствия передачи при ненадлежащем качестве. Особенности продажи жилых помещений.

17 Возникновение и прекращение прав на земельную и иную недвижимость

Возникновение и прекращение прав на земельную и иную недвижимость

Возникновение прав: из общих положений оборотоспособности, приобретение прав на земельные участки и иную недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности (в т.ч. при приватизации). Прекращение прав: из общих положений оборотоспособности, принудительный выкуп. Момент возникновения (прекращения) прав собствен-ности на объект недвижимости - после регистрации в Едином государственном реестре прав – ЕГРП

18 Оборот объектов гражданского права (ст

Оборот объектов гражданского права (ст

129 ГК РФ)

1) Свободное отчуждение и передача прав Купля-продажа – возмездная передача недвижимого имущества (прав на него) продавцом в собственность покупателя. Существенные условия договора купли-продажи: Определение объекта недвижимости Описание земельного участка Цена недвижимости Указание зарегистрированных ограничений и обременений, лиц, сохраняющих право проживания Мена, дарение, др. формы передачи прав 2) Смена собственника в порядке универсального правопреемства, в т.ч.: наследование, реорганизация юридического лица

19 Из особенностей купли-продажи земельных участков (извлечения из ГК и

Из особенностей купли-продажи земельных участков (извлечения из ГК и

ЗК РФ)

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи здания / сооружения покупате-лю передаются права (собственности или пользования) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже земельного участка без здания, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, на которая им занята и необходима для его пользования (e.g., проход). При предоставлении продавцом ложной информации (e.g., о качестве, ограничениях) покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных убытков

20 Аренда недвижимости

Аренда недвижимости

Аренда недвижимости – предоставление арендодателем арендатору недвижимого имущества (здания, сооружения, земельного участка, основных средств имущественного комплекса предприятия) за плату во временное владение и/или пользование (см.: ст. 606, 607, 656 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ) Наём жилого помещения – предоставление наймодателем нанимателю жилого помещения за плату во владение и пользования для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Срок ? 5 лет

21 Извлечения из норм арендных отношений

Извлечения из норм арендных отношений

Договоры аренды недвижимого имущества (кроме жилых помещений) и все изменения к ним подлежат государственной регистрации. Договор аренды недвижимого имущества всегда срочный и платный. При бессрочном договоре аренды каждая из сторон может его расторгнуть, предупредив за 3 месяца. Договор аренды полагает обязательную передачу объекта аренды от арендодателя арендатору. Отказ от передачи может быть обжалован в суде. Арендатор земель публичной собственности может заменять арендатора и сдавать их в субаренду без согласия арендодателя.

22 Аренда / Лизинг / Концессия (временное возмездное пользование на

Аренда / Лизинг / Концессия (временное возмездное пользование на

договорной основе) Гражданский Закон РФ Закон РФ кодекс о лизинге о концессионных (глава 34 «Аренда») (финансовой аренде) соглашениях (2005) Аренда зданий и Вид инвестиционной Концессия – передача сооружений, деятельности по исключительных прав предприятия. приобретению на объекты с особым имущества и передаче порядком обращения; Наем жилого его в лизинг (аренду Закон о концессиях (2005г.) помещения (гл.35) с переходом или без - к объектам *** перехода по истечении гос. имущества. Аренда земельных срока договора прав участков собственности). (ст. 22 Земельный Предмет лизинга – все кодекс РФ) виды имущества, кроме имущества с особым порядком обращения

23 Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 1)

Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 1)

Виды региональных налогов и сборов в части недвижимости (ст.14 НК РФ): налог на имущество организаций, налог на недвижимость. В числе местных налогов (статья 15 НК РФ): земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение. При введении в действие единого налога на недвижимость прекращается действие налога на имущество организаций и местных налогов на имущество физических лиц и земельный налог.

24 Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 2)

Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 2)

Правила определения налоговой базы недвижимого имущества отданы федеральному уровню - ст.53-54 НК РФ. Налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливают законами субъекта РФ и нормативными актами местного управления. За пределы понятия реализации (и налогообложения) выведены следующие действия с имуществом - ст. 39 НК РФ: передача основных средств и иного имущества организации ее правопреемникам при реорганизации; передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества, договора о совместной деятельности (его правопреемнику или наследнику) в случаях выхода, выдела доли или раздела имущества.

25 Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 3)

Налоговый кодекс РФ (имущественные аспекты - 3)

Порядок исчисления и уплаты имущественного налога регулируют нормативными документами – Инструкциями органов исполнительной власти (МНС) РФ №33 и №38 о налогообложении имущества предприятий и имущества иностранных юридических лиц, соответственно. Для целей налогообложения в качестве налоговой базы определена среднегодовая стоимость имущества предприятия. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия не может превышать [2%] от исчисленной налогооблагаемой базы.

26 Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 1

Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 1

Статья 11. Оценка имущества и обязательств Оценка имущества: (1) приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку, (2) полученного безвозмездно – по рыночной стоимости на дату оприходования, (3) произведенного в самой организации – по стоимости изготовления. Амортизацию начисляют независимо от результатов хозяйственной деятельности в отчетном периоде.

27 Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 2

Закон о бухгалтерском учете (1996, 129-ФЗ) имущественные аспекты - 2

Статья 12. Инвентаризация имущества и обязательств п.1 … в ходе инвентаризации проверяются и документально подтверждаются наличие, состояние и оценка имущества … п.2. Проведение инвентаризации обязательно: при передаче имущества в аренду, выкупе, продаже … при реорганизации или ликвидации организации.

28 Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме

Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме

капитальных вложений №39-ФЗ от 25.02.1999 (1)

Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений – это вложение инвестиций в основные средства, в т.ч.: затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и тех. перевооружение, приобретение машин и оборудования и др. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются: инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и др.

29 Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме

Закон РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме

капитальных вложений №39-ФЗ от 25.02.1999 (2)

Гос. регулирование инвестиционной деятельности: - создание благоприятных условий для инвесторов; совершенствование системы налогов, начисления амортизации; предоставление льгот, защита интересов инвесторов; принятие антимонопольных мер; переоценка фондов в соответствии с инфляцией и др. Участие государства в инвестиционной деятельности: предоставление на конкурсной основе гос. гарантий, стаби-лизация условий и режима деятельности инвестора до 7 лет; - конкурсное размещение средств федерального бюджета; - проведение экспертизы проектов; предоставление концессий по результатам торгов (аукционов и конкурсов).

30 ЗАЙМЫ и КРЕДИТ

ЗАЙМЫ и КРЕДИТ

ЗАЛОГ / ИПОТЕКА ГК РФ глава 42 (заем и кредит), ст. 334-358 (залог), Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998)

Займы и кредиты – наиболее распространенные источники финансирования развития организаций. Залог – обеспечение обязательств по возврату заимствованных средств, кредита. Залог – договор между кредитором (залогодержате-лем) и должником (залогодателем). Кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Ипотека – это залог недвижимого имущества.

31 ЗАЙМЫ и КРЕДИТ

ЗАЙМЫ и КРЕДИТ

ЗАЛОГ / ИПОТЕКА ГК РФ глава 42 (заем и кредит), ст. 334-358 (залог), Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998)

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка. При обращении взыскания на заложенное здание (сооружение) залогодержатель приобретает право пользования земельным участком на тех же правах, что и залогодатель. При ипотеке земельного участка право залога не распространяют на расположенные или возводимые на нем объекты. Залогодатель (заемщик) обязан страховать закладываемое имущество за свой счет. Оценка предмета ипотеки – по соглашению сторон.

32 Нормативная правовая база: подзаконные и др

Нормативная правовая база: подзаконные и др

акты (примеры)

УКАЗЫ ПРЕЗИДЕНТА РФ Об особенностях приватизации предприятий нефтяной пром.(1992) Приостановление действия статей Земельного кодекса РФ 1991 г. УП РФ №2296 24.12.93 «О доверительной собственности (трасте)» ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ Об учреждении ОАО «Лукойл» и РАО «Газпром» (1993) на основании указов Президента РФ (1992) О размещении на конкурсной основе средств федерального бюджета на инвестиционные проекты О регулировании риэлтерской деятельности и др. ВЕДОМСТВЕННЫЕ АКТЫ Инструкция МНС (№33) о налоге на имущество предприятий Метод. указания по инвентаризации имущества и фин. обязательств Примерные положения об инвестиционных конкурсах для продажи приватизируемых объектов гос.(муниципальной) собственности Метод. рекомендации по оценке эффективности инвест. проектов

33 Стандарты, нормы, правила - нормативная правовая база в сфере

Стандарты, нормы, правила - нормативная правовая база в сфере

недвижимости (примеры)

Правила оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (Р) Правила приемки в эксплуатацию зданий … ВСН 42-85 (Р) Порядок составления документов по технической инвентаризации зданий, сооружений, жилых помещений Стандарты отраслевого проектирования (СНиП, ФСН, …) Стандарты информац. обеспечения (кадастры, реестры) Стандарты управления проектами (PMBoK) Стандарты качества (ISO-9000: … …) Стандарты бухучета и аудита, оценочной и риэлтерской деятельности Внутрикорпоративные стандарты (делопроизводство, корпоративная этика, базы данных, MRP/ERP)

34 Цели и задачи стандартизации

Цели и задачи стандартизации

Стандарты в сфере недвижимости – инструмент обеспечения качества предоставляемых услуг на рынке недвижимости и сопряженных рынках. Национальные стандарты – инструмент согла-сованного и качественного профессионального взаимодействия во всех регионах страны. Согласование с международными стандартами – путь к эффективным взаимодействиям и взаимному профессиональному признанию, качественному обслуживанию инвестиций и глобального бизнеса недвижимости.

35 Проблемы развития законодательной базы в сфере недвижимости

Проблемы развития законодательной базы в сфере недвижимости

Общие требования и тенденции: - гибкая и оперативная реакция на потребности практики, - преодоление сложившихся и предотвращение, ожидаемых разбалансов правовой базы и практики. Развитие культуры следования законам - «инфорсмент». Каких обновлений можно ожидать: законы о недрах, приватизации (по специальным видам имущества), аренде, управлении государственной и муниципальной собственностью, частичные изменения в определениях состава объектов недвижимости (единых объектов недвижимости, производственно-технологических и иных комплексов).

36 Регулирование оборота земельной и иной недвижимости

Регулирование оборота земельной и иной недвижимости

2.3

Оборот объектов гражданского права: свободное отчуждение, смена собственника в порядке универсального правопреемства. Оборотоспособность – мера возможностей (сложностей) осуществлять свободный оборот. Государство целенаправленно регулирует оборотоспособность двух типов объектов: создающих опасность для граждан и общества; представляющих наибольшую ценность (недвижимость, имущество, ценные бумаги).

37 Методы и механизмы государственного регулирования

Методы и механизмы государственного регулирования

Установление запретов и ограничений. Установление нормативных требований и регламентов к процедурам оборота. Государственная регистрация (прав и сделок) и системы государственного учета (кадастры, реестры). Др. методы и механизмы: налогообложение, приватизация и национализация, обременения, принудительное отчуждение и т.д.

38 Гражданский кодекс РФ о регулировании оборотоспособности объектов

Гражданский кодекс РФ о регулировании оборотоспособности объектов

права, ст. 129 ГК РФ

Изъятия из оборота - требование прямого указания в законах видов объектов, оборот которых не допускается. Ограничения оборотоспособности - требование указывать в законах порядок установления видов объектов, которые: могут быть в собственности лишь определенных участников оборота, могут быть в обороте только по специальному разрешению. Оборотоспособность земель и др. природных ресурсов (кроме выше названного) определяется законами о земле и др. природных ресурсов.

39 Направления государственного регулирования рынка

Направления государственного регулирования рынка

Воздействия на участников оборота: покупателей и продавцов (запреты и ограничения, льготы). Воздействия (изъятия, ограничения) на объекты рыночного оборота - по видам объектов и сделок. Воздействия на рыночную инфраструктуру: определение нормативов, регламентов, регулирование цен; лицензирование, сертификация, аккредитация, стандарты; информационная политика, поддержка и обеспечение (открытость и конфиденциальность, содействие развитию информационно-аналитических служб и изданий). ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Типы воздействий: исключающие, предписывающие, ограничивающие, стимулирующие

40 Примеры запретов на оборот недвижимости

Примеры запретов на оборот недвижимости

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях … и на иных установленных особо территориях РФ (ст.15, п.3 ЗК РФ). Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (извлечения из ст.27, п.4 ЗК РФ): государственными природными заповедниками и нац. парками зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ и др. воинские формирования, объектами организаций ФС безопасности, объектами использования атомной энергии, хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

41 Примеры ограничений оборота объектов недвижимости

Примеры ограничений оборота объектов недвижимости

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, в пределах лесного фонда (с исключениями), занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда, занятые особо ценными объектами культурного наследия, предоставленные для морских и речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, объектов связи и космической инфраструктуры и др. (извлечения из ст. 27, п.5 ЗК РФ).

42 (1) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

(1) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это специальный юридический акт, в результате которого государство устанавливает и со всей ответственностью подтверждает возникновение, переход, ограничения и прекращение прав субъекта на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав – это: Государственные гарантии собственнику и другим потенциальным участникам сделок с недвижимостью правового статуса и чистоты титулов вовлекаемых в гражданский оборот объектов Необходимая основа для развития рынка недвижимости, его правового обеспечения и качественного роста оборотоспособности недвижимости

43 (2) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

(2) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним

Права собственности на объект недвижимости, на приобретаемое, сформированное, построенное и т.д. недвижимое имущество возникают именно и только с момента государственной регистрации этих прав. Только после государственной регистрации собственник может совершать последующие сделки с недвижимым имуществом, также в установленных случаях регистрируя их.

44 (3) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

(3) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним

Закон устанавливает (извлечения): - структуру и содержание Единого гос. реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним; порядок действий органов гос. регистрации; состав предоставляемых документов; особенности регистрации по специальным видам объектов недвижимости и случаям регистрации; ответственность за нарушения правил регистрации, своевременность и точность записей в ЕГРП, подлинность выдаваемой информации; обязанности по возмещению убытков.

45 (4) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

(4) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним

Единый государственный реестр прав (ЕГРП) включает три подраздела: Краткое описание объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, назначение …). Право собственности, правообладатель и его документы. Ограничения / обременения, вкл.: установленные сервитуты, наличие ипотечных обязательств, осуществление доверительного управления и др. (в т.ч. указываются сроки, стороны и финансовые аспекты сделок).

46 2.4

2.4

Зарубежное законодательство в сфере земельно- имущественных отношений

Понимание основ зарубежной правовой базы в сфере недвижимости необходимо для эффективных взаимодействий с иностранными инвесторами, девело-перами, партнерами и т.д., в том числе: - учета особенностей этой базы в сравнении с отечествен-ной (для понимания возникающих с их стороны вопросов), - взаимного профессионального признания. Актуальные области для сравнительного анализа: Гражданское право Арендные отношения Публичное право Налогообложение

47 Примеры норм гражданского права (1), актуальных для сравнения

Примеры норм гражданского права (1), актуальных для сравнения

- Какие типы недвижимости могут быть в собственности: земля, здания (в том числе для жилого и коммерческого использования), - кто может быть собственником недвижимости: физическое лицо, товарищества, акционерные общества и т.Д., - Существуют ли ограничения по собственности на землю и здания для иностранных лиц (физических и юридических), - существует ли различие между контрактом купли-продажи и документом, устанавливающим переход прав собственности на данный объект недвижимости,

48 Примеры норм гражданского права (2), актуальных для сравнения

Примеры норм гражданского права (2), актуальных для сравнения

Каково содержание регистрируемых правомочий (собственника и съемщика), сроки действия, возможность залога правомочий, обязательность и условия страхования недвижимости, есть ли ограничения по изменению направления использования жилой недвижимости в др., Например, торговую недвижимость*, механизмы принудительного выкупа недвижимости и компенсаций, на какие типы недвижимости и сделок существуют ограничения

49 Вопросы из области арендных отношений (*)

Вопросы из области арендных отношений (*)

Формы и виды аренды, перечень регулирующих аренду законодательных актов, арендные договоры и их государственная регистрация, максимальная продолжительность аренды, стоимостные показатели, включаемые в договор аренды: организационные затраты, ставки аренды условия пересмотра и пролонгации договора аренды,

50 Вопросы из области арендных отношений (**)

Вопросы из области арендных отношений (**)

Кто ответственен за содержание и ремонт арендуемой недвижимости (согласно законам и действующим стандартам арендных договоров), какую защиту и гарантии имеют участники арендных отношений (и, в первую очередь, арендатор) в части контроля ставок аренды, пролонгации и прекращения договоров аренды и др., Действие механизмов аренды при смене собственников.

51 Вопросы из области публичного права

Вопросы из области публичного права

Градостроительное регулирование (правила разработки и реализации генплана территорий); зонирование территорий; наличие и порядок получения (отзыва) разрешений - planning permission на развитие недвижимости; кто ответственен за загрязнение земли и других объектов недвижимости, как происходит передача этой ответственности при смене собственника; действует ли экологический аудит, и регистрируются ли загрязнения на объекте; особенности регулирования сделок и пользования объектами-памятниками.

52 Налогообложение недвижимости

Налогообложение недвижимости

Порядок и нормы налогообложения доходов (прибыли), приносимых объектами недвижимости, налогообложение при приобретениях недвижимости (база оценки, виды налоговых и др. Платежей для разных видов объектов недвижимости), налог на рост стоимости капитала (capital gain tax), налог на наследство недвижимого имущества, налог на дарение недвижимости, местные налоги на собственников недвижимости – по видам недвижимости и правилам регулирования.

53 The international professional recognition What does it mean

The international professional recognition What does it mean

To have a recognized professional education in the area (e.g. – valuation or close) and follow to the Continuing Professional Development (CPD) demands. To have a good command for professional standards (methods, techniques, technologies, and etc. in the areas). To understand general concepts and principles of high quality professional activity (e.g. - valuation), and at the same time to understand peculiarities of different cultures, countries, investment activity, project management, and etc. To follow to professional and general ethic principles. To be a member of a recognized national and/or international professional association (e.g. RICS, … POO).

54 Бизнес недвижимости
«Бизнес недвижимости»
http://900igr.net/prezentacija/ekonomika/biznes-nedvizhimosti-151113.html
cсылка на страницу
Урок

Экономика

125 тем
Слайды