Недвижимость
<<  Сравнительный подход к оценке недвижимости Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание  >>
Экономика недвижимости Модуль 4
Экономика недвижимости Модуль 4
Концепция наилучшего использования недвижимости
Концепция наилучшего использования недвижимости
Наилучшее использование
Наилучшее использование
Уточнение
Уточнение
Выбор варианта использования объекта недвижимости
Выбор варианта использования объекта недвижимости
Теоретические основы
Теоретические основы
Рента
Рента
Теория земельной ренты
Теория земельной ренты
Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве
Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве
Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости
Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости
Экономическая рента
Экономическая рента
Экономическая рента и удерживающий доход
Экономическая рента и удерживающий доход
Эластичность предложения фактора и экономическая рента
Эластичность предложения фактора и экономическая рента
Формирование ренты гибкой фирмой
Формирование ренты гибкой фирмой
Выводы из теории ренты
Выводы из теории ренты
Рента и наилучшее использование земли
Рента и наилучшее использование земли
Пример
Пример
Пример: два варианта использования земельного участка
Пример: два варианта использования земельного участка
Рента и арендная плата
Рента и арендная плата
Виды арендной платы
Виды арендной платы
Арендная плата
Арендная плата
Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции
Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции
Уточнение алгоритма ННЭИ
Уточнение алгоритма ННЭИ
Сравнение вариантов
Сравнение вариантов
Операционные расходы
Операционные расходы
Оценка эффективности управления объектом
Оценка эффективности управления объектом
Показатели эффективности управления
Показатели эффективности управления
Критерий эффективности
Критерий эффективности
Основные коэффициенты
Основные коэффициенты
Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться
Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться
Доля операционных расходов
Доля операционных расходов
Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости
Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости

Презентация на тему: «Экономика недвижимости». Автор: мсн. Файл: «Экономика недвижимости.ppt». Размер zip-архива: 235 КБ.

Экономика недвижимости

содержание презентации «Экономика недвижимости.ppt»
СлайдТекст
1 Экономика недвижимости Модуль 4

Экономика недвижимости Модуль 4

Экономика объекта недвижимости

Концепция наилучшего использования Рента и арендная плата Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости

2 Концепция наилучшего использования недвижимости

Концепция наилучшего использования недвижимости

«.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.

3 Наилучшее использование

Наилучшее использование

Рыночный спрос конкурентный дифференциал потенциал местоположения ресурсное качество участка технологическая обоснованность финансовая обоснованность экономическая эффективность

4 Уточнение

Уточнение

- наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; вариант НИ должен носить комплиментарный характер - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться..

5 Выбор варианта использования объекта недвижимости

Выбор варианта использования объекта недвижимости

6 Теоретические основы

Теоретические основы

Наилучшее использование – вывод из: концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); концепции альтернативной стоимости (эффективна та комбинация , альтернативная стоимость которой минимальна) Наилучшее использование – ВСЕГДА ВРЕМЕННО.

7 Рента

Рента

«Рента» -многозначность определений синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) -синоним арендной платы -особая экономическая категория Концепция экономической ренты (первоначально –земельная рента)

8 Теория земельной ренты

Теория земельной ренты

Основная разновидность – дифференциальная рента (ДР) ДР возникает в связи с качественными различиями между земельными участками; Одинаковые вложения капитала приносят разный доход. Превышение дохода над нормальным, присваивается собственником земли и принимает форму ренты.

9 Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Участки/ параметры

Лучший

Средний

Худший

Издержки (включая нормальную прибыль)

120

120

120

Выпуск

5

4

3

Издержки на единицу

24

30

40

Цена

40

40

40

Выручка

200

160

120

Рента

80

40

0

10 Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости

Участки/факторы

Ближний

Средний

Дальний

Издержки (включая нормальную прибыль)

120

120

120

Выпуск

3

3

3

Издержки на единицу продукции

40

40

40

Цена

50

40

Выручка

180

150

120

Рента

60

30

0

11 Экономическая рента

Экономическая рента

Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход. Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.

12 Экономическая рента и удерживающий доход

Экономическая рента и удерживающий доход

13 Эластичность предложения фактора и экономическая рента

Эластичность предложения фактора и экономическая рента

14 Формирование ренты гибкой фирмой

Формирование ренты гибкой фирмой

Расстояние до центра (рынка)

Площадь используе-мой земли (га)

Совокупный доход

Внеземельные издержки (включая нормальную прибыль)

Транспо-ртные издержки

Экономичес-кая прибыль до уплаты ренты

Рента в расчете на га

3

1,0

300

50

240

10

10

2

0,8

300

60

160

80

100

1

0,6

300

80

80

140

233

0

0,4

300

120

0

180

450

15 Выводы из теории ренты

Выводы из теории ренты

Совокупный доход, приносимый какой-либо производственной комбинацией = удерживающий доход +рента До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – внеземельные факторы покидают комбинацию

16 Рента и наилучшее использование земли

Рента и наилучшее использование земли

Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании - максимизация ренты Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов

17 Пример

Пример

Два варианта застройки: БЦ и ТЦ Объем инвестиций: 200 ед. Приемлемый уровень дохода для инвестора (застройщика): 15% годовых (30 е) Годовой доход, приносимый БЦ: 50 ед. Годовой доход, приносимый ТЦ: 60 ед. Если рента (арендная плата за землю)составляет 20 ед., то оба варианта возможны, но если рента будет установлена на уровне в 30 ед.(наилучшее использование), то вариант БЦ – неконкурентоспособен.

18 Пример: два варианта использования земельного участка

Пример: два варианта использования земельного участка

Параметры\варианты застройки

Тц

Бц

Объем инвестиций

200

200

Требуемая ставка доходности

15%

15%

Годовой доход

60

50

Арендная плата =20 ед

Жизнеспособен (+10 ед)

Жизнеспособен

Арендная плата =20 ед

Жизнеспособен

Нежизнеспособен (-10 ед)

19 Рента и арендная плата

Рента и арендная плата

Арендная плата – форма проявления ренты (+ земельный налог) Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал

20 Виды арендной платы

Виды арендной платы

Контрактная и рыночная Абсолютная, процентная и комбинированная Чистая и общая

21 Арендная плата

Арендная плата

Принципы установления: чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично)

22 Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции

Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции

Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) (-Потери и неплатежи (V L) Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) (- Операционные расходы(OE) Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) (- Обслуживание долга(ОД, DS) Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) (-Налоги) Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)

23 Уточнение алгоритма ННЭИ

Уточнение алгоритма ННЭИ

Отбор разумных вариантов (указанные параметры) Определение стоимости застройки: -жилье- 450 000 ТЦ – 721 000 Офисное здание – 577000 Определение наилучшего использования

24 Сравнение вариантов

Сравнение вариантов

Жилье

Тц

ОфисЦ

Пвд

100 000

250 000

150 000

-Потери

-5000

-25000

-20000

+Доп доходы

3000

10000

5000

Двд

98 000

235 000

135 000

Ои

-30 000

-120 000

-50 000

Резерв

-3000

-10 000

- 5000

Чод

65000

105 000

80 000

Доход-здание

-59 000 (450000*0,13)

-101 000 (721500*0,14)

-75 000 (577 000*0,13)

Доход - земля

6000

4000

5000

Стоимость земли(0,12)

50 000

33 000

41700

25 Операционные расходы

Операционные расходы

Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); Резерв на замещение

26 Оценка эффективности управления объектом

Оценка эффективности управления объектом

- Через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

27 Показатели эффективности управления

Показатели эффективности управления

Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объкта)

28 Критерий эффективности

Критерий эффективности

Критерии эффективности управления ОКР=ОКРннэи или ОКР?Ro (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэи?Ro) Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД

29 Основные коэффициенты

Основные коэффициенты

1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД.

30 Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться

Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться

значительно в зависимости от типа недвижимости.

31 Доля операционных расходов

Доля операционных расходов

Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД)

32 Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости

Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости

Офисы класса А 9,0-10,5% Офисы класса В 10,5-12,0% Офисы класса С 12,0-14,0%

Торговые центры +0,5-1,0 п.п. Региональные объекты + 1,5 -2,5 п.п.

Россия (страновой риск) + 2,5-3,0 п.п.

«Экономика недвижимости»
http://900igr.net/prezentacija/ekonomika/ekonomika-nedvizhimosti-250397.html
cсылка на страницу
Урок

Экономика

125 тем
Слайды