Экспертиза товаров
<<  Ветеринарно-санитарная экспертиза и ветеринарная сертификация Экспертиза промышленной безопасности  >>
МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное
МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное
Существующие проблемы: проблема неудовлетворенности населения
Существующие проблемы: проблема неудовлетворенности населения
Оценка адекватности жилища
Оценка адекватности жилища
Оценка доступности жилища
Оценка доступности жилища
Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья
Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья
Методы реновации жилища
Методы реновации жилища
Оценка качества градостроительной среды
Оценка качества градостроительной среды
Оценка качества градостроительной среды
Оценка качества градостроительной среды
Оценка качества градостроительной среды
Оценка качества градостроительной среды
Источники финансирования реновации жилой застройки
Источники финансирования реновации жилой застройки
Архитектурно-строительные решения проекта
Архитектурно-строительные решения проекта
Архитектурно-строительные решения проекта
Архитектурно-строительные решения проекта
Техническая экспертиза объекта
Техническая экспертиза объекта
Фотофиксация дефектов здания
Фотофиксация дефектов здания
Усиление стен здания
Усиление стен здания
Комплексная жилая застройка Количество новых 5-этажных кирпичных жилых
Комплексная жилая застройка Количество новых 5-этажных кирпичных жилых
Управление проектом
Управление проектом
Принцип реализации реновационных мероприятий
Принцип реализации реновационных мероприятий
Способ реновации
Способ реновации
Правовая экспертиза проекта
Правовая экспертиза проекта
Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения
Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения
Основные выводы и результаты работы
Основные выводы и результаты работы
Спасибо за внимание
Спасибо за внимание

Презентация: «Экспертиза и управление». Автор: МАСЁЛ. Файл: «Экспертиза и управление.pptx». Размер zip-архива: 4731 КБ.

Экспертиза и управление

содержание презентации «Экспертиза и управление.pptx»
СлайдТекст
1 МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное

МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет» (ТГАСУ) Строительный факультет Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью» ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ Тема: Обоснование программы реновации малоэтажной городской жилой застройки

Дипломник: Маслова Е.А., гр.147/1 Руководитель: Рабцевич О.В.

Томск 2012

2 Существующие проблемы: проблема неудовлетворенности населения

Существующие проблемы: проблема неудовлетворенности населения

условиями проживания; проблема нарастания физического и морального износа существующего жилищного фонда; недостаточное финансирование реновационных мероприятий существующей городской застройки; дефицит территорий под строительство и неэффективное использование территорий городской застройки.

Актуальность темы исследования

2

Рис. 1. Степень удовлетворенности населения жилищными условиями (2009-2010 гг.)

3 Оценка адекватности жилища

Оценка адекватности жилища

Рис. 2. Динамика показателя обеспеченности жильем населения Российской Федерации и Томской области

Рис. 3. Площадь и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в Томской области

3

4 Оценка доступности жилища

Оценка доступности жилища

Рис. 4. Динамика показателей доступности жилья в Российской Федерации и Томской области на первичном и вторичном рынках жилья

4

5 Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья

Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья

Выбор цели (назначения) методики

Сбор исходной информации

Выбор значимых факторов

Построение модели с помощью корреляционно-регресионного анализа

Росстат

Рис. 5. Схема методики прогнозирования цен на рынке жилья

Прогнозирование цены в зависимости от внешних факторов

Прогнозирование цены в зависимости от внутренних факторов объекта

Данные риэлтерских агентств

В зависимости от внешних факторов

В зависимости от внутренних факторов объекта

5

6 Методы реновации жилища

Методы реновации жилища

Экстенсивные

Оценка качества градостроительной среды

Интенсивные (санация существующей жилой среды)

Освоение новых территорий городских поселений под перспективную застройку

Модернизация:

Новое строительство объектов на свободных участках городских территорий

Реконструкция инженерных коммуникаций и оборудования; установка систем учета и регулирования ресурсопотребления.

Капитальный ремонт:

Реставрация

Новая застройка и снос

Реконструкция и благоустройство:

Надстройка дополнительных этажей и мансард; пристройка дополнительных помещений; устройство лоджий и выносных лифтовых шахт; устройство теплых тамбуров и эксплуатируемых подвальных помещений.

- Усиление или частичная замена несущих конструкций; замена перегородок и перекрытий; замена окон и наружных дверей.

6

7 Оценка качества градостроительной среды

Оценка качества градостроительной среды

1. Анализ состояния существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами 1930-1940 гг. постройки

2. Сбор данных о существующей жилой застройке (2-х, 3-х, 4-х этажных жилых домах 1930-1940 гг. постройки )

3. Расчет показателей качества городской жилой среды

4. Выводы и обоснование принятого решения о реновации

Анализ жилой застройки: Выявление участков застройки и жилых объектов первых массовых серий

Рис. 6. Схема принятия решения о реновации существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами 1930-1940 гг. постройки

Определение адреса; материала стен; этажности; количества квартир; технического состояния; количества жильцов; площади объекта и прилегающей территории

Количество домов (доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки в жилищном фонде)

Проживающее население (доля проживающих в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах1930-1940 гг. постройки в общем количестве жителей города

Анализ использования городской территории. Анализ зонирования. Анализ перспектив застройки.

Оценка технического состояния объектов.

Оценка затрат на реновацию

7

8 Оценка качества градостроительной среды

Оценка качества градостроительной среды

Фоторяд состояния объектов (существующей жилой застройки, формируемой 2-х этажными жилыми домами 1930-1940 гг. постройки в г.Томске)

Фрагмент карты г.Томска (жилой квартал)

8

9 Оценка качества градостроительной среды

Оценка качества градостроительной среды

В 2010 г. отремонтировано 54 тыс. зданий (или 30,7 млн.кв.м), по оценкам Института экономики ЖКХ минимально необходимый объем капитального ремонта должен был составлять 43 млн. кв.м. На финансирование мероприятий по капитальному ремонту было израсходовано 113 млрд. руб. против потребности почти в 180 млрд. В Томской области в 2008г. было отремонтировано 479,2 тыс.кв.м, а в 2010г. только 29,4 тыс.кв.м.

Рис. 7. Доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки, в общем количестве многоквартирных жилых домов

Рис. 8. Численность населения, проживающего в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах 1930-1940 гг. постройки в общей численности населения г.Томска

Рис. 9. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки по районам г.Томска

Рис. 10. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки по функциональным зонам г. Томска

9

10 Источники финансирования реновации жилой застройки

Источники финансирования реновации жилой застройки

Средства бюджета

Частно-государственное партнерство

Средства частных инвесторов

Целевые программы

Принцип софинансирования реновации

Средства населения

Средства организаций

Адресные инвестиционные программы

Средства фонда содействия реформированию ЖКХ

Поиск источников финансирования реновационных мероприятий

Федеральные

Собственные

Региональные

Жилищное кредитование

Муниципальные

Строительство по договору долевого участия

Строительство ведомственного жилищного фонда

10

11 Архитектурно-строительные решения проекта

Архитектурно-строительные решения проекта

Фасад в осях 1-7 (до реконструкции)

Технико-экономические показатели здания до реконструкции: Площадь застройки Fз = 440,58 м2; Строительный объем Vcтp = 3568,698 м3; Общая площадь Sобщ = Sпод +Sосн = 662,464 м2; Вспомогательная площадь Sвспом. = 291,504м2; Жилая площадь Sжил. = 370,96 м2; Объемный коэффициент к = Vстр/Sобщ = 5,387; Планировочный коэффициент к = Sжил /Sобщ= 0,56.

11

12 Архитектурно-строительные решения проекта

Архитектурно-строительные решения проекта

Фасад в осях 1-7 (после реконструкции)

Технико-экономические показатели здания после реконструкции: Площадь застройки Fз = 440,58 м2; Строительный объем Vcтp = 5079,887 м3; Общая площадь Sобщ = Sвспом. +Sжил. = 1017,244м2; Вспомогательная площадь Sвспом. = 422,404 м2; Жилая площадь Sжил. = 594,84 м2; Объемный коэффициент к = Vстр/Sобщ = 4,99; Планировочный коэффициент к = Sжил /Sобщ= 0,585.

12

13 Техническая экспертиза объекта

Техническая экспертиза объекта

Дефекты наружных стен фасада в осях 1-7

Дефекты наружных стен фасада в осях А-В

Условные обозначения

13

14 Фотофиксация дефектов здания

Фотофиксация дефектов здания

Техническая экспертиза объекта

Рис.11. Трещина осадочного характера

Рис.12. Замачивание цокольной части стен

Рис. 13. Разрушение балконных плит с оголением металлических уголков

Рис. 14. Значительное разрушение отделочного слоя здания

14

15 Усиление стен здания

Усиление стен здания

Устройство металлический тяжей (фасад в осях 1-7)

Техническая экспертиза объекта

Спецификация элементов на усиление наружных стен здания

Условные обозначения

15

16 Комплексная жилая застройка Количество новых 5-этажных кирпичных жилых

Комплексная жилая застройка Количество новых 5-этажных кирпичных жилых

домов – 10. Количество квартир – 400. Общая площадь квартир – 29 381 м?. Детский сад на 75 мест. Снос – 13 объектов.

Реконструкция Количество реконструируемых жилых домов – 13. Количество квартир на мансардном этаже – 52. Общая площадь квартир – 5900,7 м?

Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий

16

17 Управление проектом

Управление проектом

Управление реновацией жилищного фонда на основе программно-целевого подхода

Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда

1. Целенаправленность

2. Согласованность

3. Комплексность

4. Ресурсообеспеченность

5. Обоснованность мероприятий программы

Классификация целевых программ по статусу и уровню управления

Межгосударственные целевые программы

Федеральные целевые программы

Президентские целевые программы

Межрегиональные целевые программы

Региональные целевые программы

Муниципальные целевые программы

Ведомственные целевые программы

Рис. 15. Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда

Рис. 16. Классификация целевых программ по статусу и уровню управления

17

18 Принцип реализации реновационных мероприятий

Принцип реализации реновационных мероприятий

Программно-целевой подход

Выбор способа реновации

Источники финансирования реновации жилой застройки

Комплексная застройка Потребность в инвестициях: И = 1 160 688,62 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 37,91 руб./кв.м

Реконструкция Потребность в инвестициях: И = 310 138,60 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 54,49 руб./кв.м

Частно-государственное партнерство

Оценка доли участия бюджета и частных инвесторов

Снос и комплексная застройка

Реконструкция существующего жилищного фонда

Оценка эффективности комплексной застройки для всех участников

Оценка эффективности реконструкции для всех участников

Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий

Рис. 17. Схема реализации реновационных мероприятий

18

19 Способ реновации

Способ реновации

Затраты на реновационные мероприятия

Доходы от проектов реновации для бюджета

Доходы от проектов реновации для частного инвестора

Оценка эффективности способов реновации

Снос и комплексная застройка

Налоговые выплаты

Налоговые выплаты

Стоимость продажи квартир в новых 6-этажных жилых домах

Стоимость продажи квартир на мансардном этаже

Реконструкция существующего жилищного фонда

Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий

1. Разработка проектов планировки территории 2. Затраты на снос существующих объектов 3. Затраты на новое строительство 4. Технические условия и подключение к инженерным сетям 5. Переселение граждан из муниципального жилья 6. Переселение граждан из приватизированных квартир 7. Строительство объектов социальной инфраструктуры

1. Разработка проектов реконструкции и последующая привязка проекта 2. Затраты на временное отселение жильцов 3. Затраты на подключение к инженерным сетям 4. Суммарные инвестиционные затраты на реконструкцию жилых домов

19

19

20 Правовая экспертиза проекта

Правовая экспертиза проекта

Рис. 18. Правовой жизненный цикл проекта комплексной застройки

Рис. 19. Правовой жизненный цикл проекта реконструкции

Оформление договоров на выполнение СМР

Правовое обоснование нецелесообраз- ности реновации существующей застройки

Оформление прав на земельный участок

Оформление разрешения на строительст- во

Оформление разрешений на подключение к инженерным сетям

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Оформление договоров аренды жилых помещений

Оформление договоров на выполнение СМР

Оформление разрешения на строительство (реконструкцию)

Оформление разрешений на подключение к инженерным сетям

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Оформление договоров аренды жилых помещений

20

21 Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения

Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения

существующих ресурсов и улучшения качества градостроительной среды.

Экологический анализ проекта

Безопасность и экологическая экспертиза проекта

Анализ потенциальных опасностей и вредностей при выполнении работ по реновации и эксплуатации жилых объектов.

Определение способов контроля при выполнении мероприятий по реновации.

Предусмотрение необходимых мероприятий по обеспечению безопасности строительно-монтажных работ.

Предусмотрение необходимых мероприятий, обеспечивающих качество городской жилой среды.

Рис. 20. Состав экологической экспертизы проекта и мероприятий по обеспечению безопасности выполнения работ и эксплуатации объектов

21

22 Основные выводы и результаты работы

Основные выводы и результаты работы

Критерий сравнения

Комплексная застройка

Реконструкция

1. Механизм финансирования

Частно-государственное партнерство

Частно-государственное партнерство

2. Источники финансирования

Доля участия регионального бюджета – 12,84%, частного инвестора – 87,16%.

Доля участия регионального бюджета – 11,24%, частного инвестора – 88,76%.

3. Технико-экономические показатели проекта: – ввод жилой площади – количество квартир – капиталоемкость – детский сад

29 381,0 кв. М. 400 ед. 37,9 руб. /Кв. М. 75 мест

5900,7 кв. М. 52 ед. 54,49 руб./Кв. М.

4. Затраты на реновацию

1 160,7 млн. Руб.

310,2 млн. Руб.

5. Эффективность проекта: – бюджетная Эффективность – эффективность для частного инвестора

Индекс бюджетной эффективности 1,364 Чистый дисконтированный доход на частные инвестиции 138,6 млн. руб. Индекс доходности дисконтированных инвестиций 1,20

Индекс бюджетной эффективности 0,945 Чистый дисконтированный доход на частные инвестиции - 50,9 млн. руб. Индекс доходности дисконтированных инвестиций 0,7

Табл.1. Сравнение способов реновации двухэтажных жилых домов 1930-1940 гг. постройки в рамках программно-целевого подхода

22

23 Спасибо за внимание

Спасибо за внимание

«Экспертиза и управление»
http://900igr.net/prezentacija/ekonomika/ekspertiza-i-upravlenie-114909.html
cсылка на страницу

Экспертиза товаров

6 презентаций об экспертизе товаров
Урок

Экономика

125 тем
Слайды