Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)

Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)

Свиридов А. В., аспирант кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова

Факторы, ограничивающие объемы ввода жилья в Москве

Причины снижения инвестиционной привлекательности девелопмента

Сценарии динамики макроэкономических показателей

Сценарий №1 оптимистический правительственный прогноз вероятность 20%

Сценарий №3 реалистический прогноз вероятность 70%

Сценарий №4 Пессимистический прогноз вероятность 10%

Макроэкономические исходные данные для сценариев № 1 и 3

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Сценарий № 1 (вероятность 20%)

Инфляция, %

8,8*

6,1*

6,6*

5,6**

5,2**

5,2**

5,3**

5,1**

5,3**

5,1**

5,0**

Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, %

5,6*

-1,6*

-1,6*

2,7**

4,4**

4,6**

4,0**

2,9**

-0,2**

2,2**

3,2**

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Сценарий № 3 (вероятность 70%)

Инфляция, %

8,8*

6,1*

6,6*

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

7,0

Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, %

5,6*

-1,6*

-1,6*

-6,0

-6,0

-6,0

-6,0

-6,0

-6,0

-6,0

-6,0

Отраслевые исходные данные – 3 варианта для каждого сценария

Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 1

2,54 **

2,54 **

2,54 **

2,54 **

Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 2

Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 3

Примечания: * Фактические данные Росстата ** Данные ГП «Жилище» по гор. Москве

Год

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

1,77*

1,76*

2,07*

2,54

2,54

2,54

2,54

В том числе коммерческого

1,09

1,06

1,30

1,78

1,78

1,78

1,78

1,78

1,78

1,78

1,78

1,77

1,76

1,60

2,54

2,79

3,04

3,29

3,54

3,79

4,04

4,29

В том числе коммерческого

1,09

1,06

1,10

1,78

2,03

2,28

2,53

2,78

3,03

3,28

3,53

1,77

1,76

1,60

2,54

3,04

3,54

4,04

4,54

5,04

5,54

6,04

В том числе коммерческого

1,09

1,06

1,10

1,78

2,28

2,78

3,28

3,78

4,28

4,78

5,28

Целевые показатели динамики роста объемов ввода жилья

Вариант 3

Вариант 2

6,0 млн м? в 2020

4,3 млн м? в 2020

2,5 млн м? в 2013

Сценарий № 1 вариант № 2

При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно растет объем предложения. Цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./кв.м2, а потом снижаются до 290 тыс. руб./м2 в 2020 году. Объем поглощения повышается, хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом, наблюдается кризисная ситуация.

Сценарий № 1 вариант № 3

При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка практически не происходит, а цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./м2 в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м2 к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет, кризисные изменения к 2020 году практически исчерпываются.

Сценарий № 3 вариант № 2

При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло. В целом рынок близок к состоянию рецессии по показателям объема поглощения и динамике цен. Но при этом ситуация не обещает высокой доходности инвестиционно-строительных проектов для девелоперов, и может потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства.

Сценарий № 3 вариант № 3

При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 190 тыс. руб./м2, ситуация принимает предкризисный характер.

Обсуждение полученных результатов

Сценарий №1

Вариант №2

Сценарий №3

Подводя итог, можно заключить, что при динамике макроэкономических параметров по Сценариям № 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) приемлемо по варианту 2 – до 4,3 млн. кв. м в 2020 году.

Спасибо за внимание